非上海户籍在上海购房，将不再仅认社保或个税年限！
外环内社保“三改一”、持居住证满5年无需社保也可购房、公积金家庭贷款最高可达324万元、部分情形免征房产税……春节假期刚过，上海就率先释放重磅“沪七条”房地产新政，进一步降低购房门槛，支持稳定居住群体的购房需求。
2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），并宣布自2026年2月26日起施行。
此次楼市新政共包括三大类、共计七项调整，具体包括：
在进一步调减住房限购方面，一是缩短非沪籍居民购买外环内住房所需缴纳社保或个税年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上。
二是符合条件非沪籍居民可在外环内增购1套住房。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非本市户籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房。
三是符合条件的持《上海市居住证》群体可在本市购买住房。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需提供缴纳社保或个税证明。
在优化住房公积金贷款政策方面，一是适度提高住房公积金最高贷款额度。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元。对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高。
二是优化贷款套数认定。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款。
三是扩大多子女家庭购房支持范围。公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房。即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%。
在支持居民置换改善需求方面，《通知》规定自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。即对购房人于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。
购房人家庭住房情况发生变化，符合上述条件的，可向应税住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款。
相比旧政策，此次上海房地产新政有诸多变化和亮点。
首先，在非沪籍家庭满足一年社保的情况下，新政前仅可认购外环外的住房，而现在则扩大至全市；对于满3年社保的非沪籍家庭，其在外环内可认购两套住房。
政策调整前，对于从事城市基础服务、或企业总部设在外地的人员，因其未在上海缴纳社保而无购房资格。此次“新七条”立足支持此类在沪稳定居住群体购房需求导向，允许持有满五年的居住证即有购房资格。过去限购政策主要看社保缴纳年限，但新政下也可以和居住证年限挂钩。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这充分说明非沪籍家庭在上海购房的门槛进一步降低，或等待成本在下降。
公积金贷款方面，若叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款的上浮政策，新政后上海公积金个人贷款最高额度可达324万元，已达到全国领先水平。此外，新政前若公积金贷款次数满两次，后续购房将不予办理公积金贷款。新政后，只要无住房或仅有一套住房，且公积金已结清，则继续享有公积金贷款权利。
新政前，对于沪籍家庭子女而言，其成年后首次购置住房不征房产税，但置换阶段会涉及该税种。新政后，若置换后属于唯一住房，则不再征收房产税。其体现对改善型住房需求的支持。
严跃进认为，最新发布的“沪七条”政策充分体现上海因城施策、发挥好存量和增量政策集成效应的导向，亦符合2026年住房消费工作的相关要求。2023年以来，上海出台多轮房地产优化政策，综合性和系统性较强，涉及限购、土地、金融、财税等多领域政策调整，发挥了非常好的组合拳效应。
“此次七项政策围绕多项住房需求展开。既涉及非沪籍和沪籍家庭，也包括从事城市基础服务的相关人员、多孩家庭等，具有惠及面广、精准施策的特点。对于即将到来的楼市小阳春关键时间点，我们相信，叠加上海既有的各类宽松政策，将促进各类购房需求的进一步释放，促进各市场之间的循环健康发展，尤其是带动置换链条的顺畅，有力促进房地产市场的平稳健康发展。”严跃进说道。
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马一凡
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